< Назад

Земельный участок, оценка

   Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Методы оценки:

1. Метод сравнения продаж. В идеале для застроенного участка хотелось бы подобрать аналоги с идентичными улучшениями, но с разными площадями ЗУ, тогда разница в стоимости приходилась бы на ЗУ (с благоустройством). Для свободных участков идеалом являлась бы полная аналогия, расположенная рядом. На практике такие выборки аналогов встречаются достаточно редко. Требуется надежное проведение корректировок.

2. Метод выделения. Основная сложность в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Именно при соблюдении этого условия должна быть максимальная прибыль предпринимателя (или минимальный внешний износ). Итак, для этого метода требуется четкое проведение АННЭИ участка как незастроенного. Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ. Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ.

3. Метод распределения. Метод требует наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. В США эта доля велика (доходит да 60 %), в Европе низка (доходит до 5 %), а в России очень высок диапазон разброса, поэтому выбирать долю нельзя. Вот здесь то и начинается разнообразие в отчетах при определении этой доли.
 Применимость метода резко падает, поскольку должно быть соблюдено обязательное условие: соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

4. Метод капитализации земельной ренты. Основное условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В рамках этого метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

5. Метод остатка. Метод предусматривает расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Без методик оценки прибыли предпринимателя и внешнего износа опять не обойтись, да еще требуется соблюдать условие НЭИ. Интерес представляет определение НЭИ в условиях внешнего износа, поскольку минимизация внешнего износа не является рычагом для нового строительства улучшений и мы приходим к понятию НЭИ, сопоставимому с пустым ЗУ, на котором ничего не надо строить. В условиях внешнего износа рыночная стоимость ЗУ минимизируется. Кроме того, при применении метода остатка требуется иметь представление о коэффициенте капитализации доходов, приходящихся на улучшения и подобрать по аналогам с помощью проведения корректировок рыночные арендные ставки для комплексного объекта недвижимости.

6. Метод предполагаемого использования. Метод многовариантен, зачастую связан с расчетом инвестиционных проектов и решается с помощью оптимистического и пессимистического прогнозирования.